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Le bien
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Analyse
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Verdict
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Le bien
Diagnostic de Performance Énergétique — note la consommation énergétique du bien de A (très économe) à G (très énergivore).

🚨 Règles en vigueur :
• DPE G → interdit à la location depuis jan. 2025
• DPE F → interdit dès 2028 (dans 3 ans)
• DPE E → interdit dès 2034
• DPE A à D → aucune contrainte, vous pouvez louer librement

Un DPE F ou G nécessite des travaux de rénovation énergétique obligatoires avant mise en location — budget à prévoir.
💡 L'info DPE est toujours indiquée sur l'annonce SeLoger/LeBonCoin — cherchez le petit logo coloré A→G.
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Non renseigné
💰
Investissement
FAI = Frais d'Agence Inclus — c'est le prix total affiché sur l'annonce immobilière.

Comment savoir quoi saisir ?
• Si l'annonce est via une agence → saisissez le prix affiché, les frais d'agence sont déjà inclus
• Si c'est une vente entre particuliers (PAP, LeBonCoin...) → saisissez le prix affiché, il n'y a pas de frais d'agence

⚠️ Ne confondez pas les frais d'agence et les frais de notaire — ce sont deux choses différentes. Les frais de notaire sont calculés séparément via le champ "Taux frais de notaire" ci-dessous.
💡 En résumé : saisissez simplement le prix que vous voyez sur l'annonce, c'est tout.
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Les frais de notaire s'ajoutent au prix d'achat et incluent les taxes, droits d'enregistrement et honoraires du notaire. Ce ne sont pas les frais d'agence.

• 8% (standard) → bien ancien, cas général. Dans les faits entre 7,5% et 8% selon les départements — 8% est la marge de sécurité idéale.
• 9% (bien < 100 000€) → sur les petits montants, les débours (frais fixes avancés par le notaire : cadastre, documents d'urbanisme, etc.) pèsent très lourd proportionnellement. Ajoutez les droits d'enregistrement (5,8%) et les honoraires (~1,5%) et vous atteignez inévitablement 9% voire plus.
• 3% (neuf/VEFA/MDB) → programme neuf, VEFA, promoteur direct, ou marchand de biens (engagement de revente < 5 ans). Taux réel entre 2% et 3%.

⚠️ Les frais de notaire sont composés à ~80% de taxes non négociables — la marge de négociation sur les honoraires du notaire est minime (quelques centaines d'euros maximum).
💡 Bien ancien 150 000€ à 8% = 12 000€ de frais. Même bien en neuf à 3% = 4 500€ — soit 7 500€ d'économie.
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0 euroscalculé auto (8%)
Somme que vous versez directement à la banque pour réduire le montant emprunté et donc in fine la mensualité.

• Apport = 0€ → financement à 110% (prix + notaire + travaux entièrement financés par le crédit)
• Apport = frais de notaire → cas le plus courant, vous financez uniquement les frais annexes
• Apport important → réduit la mensualité mais diminue l'effet de levier

💡 Les investisseurs cherchent souvent à mettre le moins d'apport possible pour maximiser l'effet de levier bancaire et conserver leur épargne disponible pour d'autres projets.

Cependant, les banques apprécient souvent un apport minimum (souvent les frais de notaire) pour accorder plus facilement le financement.
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Dépenses payées de votre poche qui ne passent pas par le crédit — elles n'entrent pas dans le calcul de l'emprunt mais représentent un effort financier réel.

Exemples typiques :
• Ameublement et équipement (location meublée) → 2 000 à 8 000€
• Travaux non financés par le crédit
• Frais de déménagement, petits aménagements
• Frais de copropriété à la reprise

Ces montants sont intégrés dans le calcul de l'effort financier total et du % payé de ma poche affichés dans votre rapport.
💡 Pour une location meublée, prévoyez environ 3 000 à 6 000€ d'ameublement selon la surface pour répondre à la liste légale obligatoire.
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🔨
Travaux
Guide pour choisir le bon niveau (coût main d'œuvre + matériaux) :

• Aucun — 0€/m² → logement exploitable immédiatement, aucun travaux nécessaire
• Esthétique — 200€/m² → nettoyage, home staging, embellissement léger
• Rafraîchissement — 350€/m² → peintures, sols, rénovation d'une pièce d'eau
• Rénovation partielle — 600€/m² → sols + murs + cuisine neuve + SDB neuve + tableau électrique
• Rénovation complète — 800€/m² → idem + menuiseries et réseaux
• Restructuration lourde — 1 000€/m² → remise à nu complète, isolation, agencement repensé
• Réhabilitation immeuble — 1 300€/m² → logements + parties communes + colonnes techniques
• Réhabilitation immeuble globale — 1 800€/m² → idem + toiture + ravalement de façade

En cas de doute, surestimez — un budget travaux sous-estimé est la première cause d'investissement raté.
💡 Si vous n'avez pas visité, choisissez le niveau indiqué dans l'annonce ou "Rénovation partielle" par prudence. Ces tarifs s'appliquent hors autoconstruction.
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0 euros
🏦
Crédit
Taux d'intérêt annuel de votre crédit immobilier — négocié avec votre banque ou courtier. Il est automatiquement pré-rempli avec un taux de référence selon la durée choisie, mais vous pouvez le modifier.

Taux moyens du marché (avril 2026) :
• 15 ans → environ 3,40 à 3,55%
• 20 ans → environ 3,50 à 3,65%
• 25 ans → environ 3,60 à 3,75%

💡 Le taux affiché par défaut correspond à un bon taux négocié selon les données Meilleurtaux (avril 2026). Si vous avez déjà un accord de principe de votre banque, saisissez le taux obtenu pour plus de précision.
Sur 200 000€ empruntés, 0,20% de différence = environ 20€/mois de mensualité en plus ou en moins.
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Assurance emprunteur — protège la banque (et vous) en cas de décès, invalidité ou incapacité de travail. Elle est obligatoire pour obtenir un crédit immobilier.

Ce taux s'applique sur le capital emprunté chaque année.

• 0,10 à 0,25% → jeune emprunteur (moins de 35 ans), bonne santé, non-fumeur
• 0,25 à 0,40% → emprunteur entre 35 et 50 ans
• 0,40 à 0,70% → plus de 50 ans ou profil à risque

Si vous ne connaissez pas encore votre taux, saisissez 0,20% comme estimation standard.
💡 Sur 150 000€ empruntés à 0,20%/an = 300€/an = 25€/mois d'assurance.
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Frais facturés par la banque pour l'instruction du dossier de prêt. L'outil calcule automatiquement une estimation à 0,9% du montant emprunté, avec un minimum de 500€ et un maximum de 1 500€.

• Petit emprunt (< 80k€) → ~500€ (minimum forfaitaire)
• Emprunt moyen (80k-150k€) → 720€ à 1 350€
• Gros emprunt (> 170k€) → 1 500€ (maximum standard)
• Banques en ligne → souvent 0€, saisissez 0 dans ce cas
• Dossiers complexes (SCI, montage multi-banques) → jusqu'à 2 000€, modifiez manuellement

Modifiez le montant si votre banque vous a communiqué un chiffre précis.
💡 Ces frais sont négociables, notamment en contrepartie d'une domiciliation de revenus. N'hésitez pas à les faire baisser.
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Garantie exigée par la banque en cas de défaut de paiement. Deux options principales :

• Caution (ex: Crédit Logement) → ~1,05% du crédit + 500€ fixes. Calculée automatiquement si vous laissez le champ vide.
• Hypothèque → ~1,5% à 2% du capital, frais notariés inclus. Plus chère, à saisir manuellement si votre banque l'impose.

Modifiez le montant si votre banque vous a communiqué un chiffre précis.
💡 La majorité des investisseurs utilisent la caution Crédit Logement — l'estimation automatique est fiable dans ce cas. Pour un montant précis : simulateur officiel Crédit Logement →
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Prix d'achat-
+ Frais de notaire-
+ Travaux-
+ Frais dossier-
+ Frais garantie-
- Apport bancaire-
= Montant emprunté-
📐 Prix de revient au m² —
(Prix + Notaire + Travaux) ÷ Surface
Mensualité hors assurance-
Mensualité avec assurance-
📊
Location & Stratégie
Choisissez comment vous allez louer le bien :

• Location nue → bien loué vide, bail 3 ans, loyer plus bas mais charges déductibles au réel (Nu au réel) ou abattement 30% (Micro-foncier)
• Location meublée → bien équipé (liste légale obligatoire), bail 1 an, loyer plus élevé. Fiscalité BIC avantageuse via amortissement (LMNP réel)
• Colocation → plusieurs locataires, loyers cumulés plus élevés mais gestion plus intense
• Courte durée / Airbnb → location à la nuitée, revenus potentiellement élevés mais vacance variable et gestion lourde
• Mixte → combinaison longue durée + courte durée selon la saison

⚠️ Ce choix détermine les régimes fiscaux disponibles et les champs affichés dans le formulaire.
💡 Pour un premier investissement sans expérience locative, la location meublée longue durée (LMNP) est le meilleur équilibre rentabilité/gestion.
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CC = Charges Comprises — c'est le loyer total que paiera votre locataire, incluant les charges récupérables (eau, ordures ménagères, entretien parties communes...).

Bien vendu avec locataire en place → le loyer actuel est indiqué sur l'annonce. Saisissez-le tel quel, mais vérifiez s'il est dans les prix du marché — il peut être sous-évalué si le locataire est là depuis longtemps.

Bien vendu vide → saisissez le loyer que vous comptez pratiquer. Pour l'estimer, comparez les annonces similaires (même surface, même type, même quartier) sur SeLoger, PAP ou LeBonCoin.

⚠️ Si l'annonce affiche un loyer HC (Hors Charges), ajoutez les charges récupérables — généralement 30 à 80€/mois selon la copropriété.
💡 Soyez réaliste plutôt qu'optimiste — surestimer le loyer est la 1ère cause d'écart entre simulation et réalité.
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Nombre de mois par an où le bien sera inoccupé — entre deux locataires, pendant les travaux de remise en état, ou faute de candidats.

Recommandations :
• 0 mois → uniquement si bail en cours avec locataire en place
• 1 mois → valeur prudente conseillée pour la plupart des projets
• 2 mois → marché locatif peu tendu ou bien moyen de gamme
• 3 mois+ → zone rurale, bien atypique ou marché difficile

⚠️ Erreur fréquente : mettre 0 mois par optimisme. Une seule vacance de 2 mois représente 1 à 2 mois de loyer perdus — ça peut transformer un CF positif en négatif.
💡 En location meublée, la rotation est plus fréquente qu'en nue — prévoyez au moins 1 mois de vacance sauf bail en cours.
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Le régime fiscal détermine comment vos revenus locatifs seront imposés.

Location meublée :
• LMNP au réel → le plus avantageux : amortissement du bien = souvent 0€ d'impôt pendant plusieurs années. Comptabilité obligatoire.
• LMNP Micro-BIC → abattement forfaitaire 50% (30% Airbnb non classé). Simple mais moins optimisé.
• LMP au réel / Micro-BIC → statut professionnel déclenché si 2 conditions cumulatives : revenus locatifs > 23 000€/an ET ces revenus dépassent les autres revenus d'activité du foyer fiscal. Cotisations sociales obligatoires (SSI).

Location nue :
• Nu au réel → charges et intérêts déductibles. Intéressant si charges importantes.
• Nu Micro-foncier → abattement forfaitaire 30%. Simple si charges faibles.

En société :
• SCI à l'IS → IS 15% jusqu'à 42 500€. Comptabilité complète obligatoire.
• SCI à l'IR → transparence fiscale (équivalent Nu au réel). Attention : incompatible avec meublé.

⚠️ En cas de doute, LMNP au réel est le choix le plus optimisé fiscalement pour la location meublée.
💡 Ce champ influence directement la comparaison des régimes fiscaux affichée dans votre rapport.
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📋
Charges prévisionnelles / an
PNO (Propriétaire Non Occupant) → assure votre bien contre les sinistres (dégâts des eaux, incendie, recours des voisins) quand vous ne l'habitez pas. Obligatoire en copropriété. Comptez ~80 à 200€/an.

GLI (Garantie Loyers Impayés) → vous indemnise si votre locataire ne paie pas son loyer. Optionnelle mais recommandée, surtout sur les petites surfaces avec forte rotation locative. Comptez ~150 à 250€/an.

Saisissez le total annuel des deux assurances combinées.
💡 Exemple : PNO 150€ + GLI 200€ → saisir 350€
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Frais de comptabilité annuels — honoraires d'un expert-comptable pour gérer votre déclaration fiscale.

Obligatoire uniquement pour :
• LMNP / LMP au réel → déclaration BIC annuelle (liasse fiscale)
• SCI à l'IS → comptabilité d'entreprise complète (bilan, compte de résultat, dépôt au greffe)

Non applicable pour :
• Micro-BIC / Micro-foncier → abattement forfaitaire, pas de comptabilité
• Nu au réel / SCI à l'IR → déclaration 2044 simple, pas de comptable obligatoire

Tarifs moyens :
• LMNP au réel → 300 à 600€/an
• LMP au réel → 500 à 900€/an
• SCI à l'IS → 800 à 1 500€/an

💡 Depuis 2026, la réduction d'impôt sur les frais de comptabilité (ex-OGA) a été supprimée par la loi de finances 2025. Les frais restent cependant déductibles en charges BIC.
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CFE = Cotisation Foncière des Entreprises — impôt local dû par les loueurs en meublé (LMNP/LMP). Non applicable en location nue.

Repères par situation :
• 0€ → activité récente (exonération an 1) ou CA < 5 000€
• 150€ → cas le plus courant pour un petit bien en LMNP
• 300€ → scénario standard et prudent
• 500€ → commune peu favorable ou plusieurs biens

Difficile à anticiper précisément — le montant exact est fixé par votre commune. En cas de doute, saisissez 300€/an comme estimation prudente.
💡 Exonération la 1ère année d'activité — renseignez-vous auprès de votre SIE (Service des Impôts des Entreprises).
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Provision pour travaux et entretien courant — somme mise de côté chaque année pour couvrir les petites réparations et l'usure normale (robinetterie, serrure, peinture entre deux locataires, petits imprévus...).

Ce n'est pas le budget de rénovation initiale — ça c'est dans "Niveau de travaux".

Deux méthodes pour estimer :
• Méthode surface → 5 à 10€/m²/an
• Méthode loyers → 5% à 7% des loyers annuels

Exemples concrets :
• T2 de 40m² → 40 × 7€ = 280€/an
• Loyer 700€/mois → 700 × 12 × 6% = 504€/an
💡 Ne pas provisionner est la 2ème cause d'investissement déficitaire — une chaudière à remplacer peut coûter 3 000€ sans prévenir.
📖 En savoir plus dans le guide →
Toutes les charges annuelles non listées ci-dessus — pour ne rien oublier dans votre simulation.

Exemples :
• Box internet incluse dans le loyer
• Alarme ou système de sécurité
• Abonnement logiciel de gestion locative
• Tout autre frais récurrent lié au bien

Ces charges sont intégrées dans le cash-flow et la base imposable au même titre que les autres.
💡 Exemple : box internet 300€/an + alarme 180€/an → saisir 480€
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Loyer mensuel effectif-
- Mensualité credit-
- Charges mensuelles-
Cash-flow net mensuel-
🔍
Contexte & Projection revente
Non renseigné
Prix au m² auquel vous estimez pouvoir revendre le bien lors de la revente — que ce soit dans 10, 15 ou 20 ans selon votre horizon de détention.

Par défaut — si vous laissez vide, l'outil utilise automatiquement le prix de revient au m² (prix + notaire + travaux ÷ surface). C'est une hypothèse conservative qui suppose une revente sans plus-value ni moins-value.

Trois facteurs à prendre en compte pour estimer ce prix :
• Qualité du bien après travaux → un bien entièrement rénové se revend mieux que son prix de revient initial
• Valorisation du quartier → quartier en gentrification, nouvelles infrastructures, dynamisme économique local
• Évolution du marché immobilier → l'immobilier français a progressé en moyenne sur le long terme, mais cette évolution varie fortement selon la ville et le secteur. Sur 20 ans, une hypothèse de +1 à 2%/an est raisonnable dans la plupart des cas — soit +22% à +49% sur la période.

⚠️ Ce paramètre influence directement le TRI, la plus-value latente et le prix d'achat plafond. Une estimation trop optimiste fausse l'ensemble de l'analyse — restez prudent mais réaliste.
💡 Pour calibrer : consultez Meilleurs Agents ou les transactions DVF récentes pour ce type de bien dans ce secteur et appliquez une progression raisonnée selon votre horizon.
📖 En savoir plus dans le guide →
Calculé auto
Revalorisation annuelle du loyer — hausse annuelle appliquée au loyer dans les projections long terme (TRI, enrichissement, loyers cumulés).

En France, la révision des loyers est encadrée par l'IRL (Indice de Référence des Loyers) publié trimestriellement par l'INSEE.

Valeurs recommandées :
• 0% → hypothèse très prudente (loyer fixe)
• 1% → hypothèse conservative
• 1,5% → hypothèse réaliste (valeur par défaut recommandée)
• 2% → hypothèse optimiste (proche de l'inflation cible BCE)

Cette valeur influence uniquement les projections long terme, pas le cash-flow mensuel affiché.
💡 En 2023-2024, l'IRL a été plafonné à 3,5% par le gouvernement. Sur le long terme, 1,5% est une hypothèse raisonnable.
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Champ libre pour tout ce que l'outil ne peut pas calculer automatiquement — mais qui compte énormément dans l'analyse et la qualité du rapport.

Ce qu'on vous encourage à mentionner :

🏗️ Défauts & travaux identifiés
→ Fenêtres à changer, électricité ancienne, isolation faible, toiture à refaire, humidité, nuisances sonores, rez-de-chaussée sur rue...

✅ Atouts & points positifs
→ Proche gare/métro/commerces, vue dégagée, immeuble bien tenu, quartier en développement, parking inclus...

🌿 Extérieurs (non comptabilisés dans la surface Carrez)
→ Terrasse, balcon, jardin, terrain, piscine, cave, parking — précisez la surface si vous la connaissez. Ces éléments valorisent le bien et seront pris en compte dans l'analyse qualitative et la contre-offre.

🏠 Situation locative actuelle
→ Bien vendu avec locataire en place (précisez le loyer actuel), bien vide, bail en cours jusqu'à quelle date...

📊 Historique du prix
→ Baisse de prix récente (précisez le montant et la date), annonce sur le marché depuis X semaines/mois...

🔍 Informations complémentaires utiles
→ Dernier étage, ascenseur ou non, orientation, travaux votés en copropriété, vente pour succession, vendeur pressé...
💡 Plus vous êtes précis et complet ici, plus le rapport sera pertinent, personnalisé et actionnable.
📖 En savoir plus dans le guide →

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Calculs Immo Verdict + analyse IA
Calcul du montant emprunté
Simulation cash-flow et charges
Calcul TRI et rendements
Analyse IA du marché local
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Cash-flow mensuel
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Tableau des rendements
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Enrichissement & Patrimoine
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Effort financier
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Prix d'achat plafond
⚠️ À ne pas confondre : Le prix plafond garantit que votre revente future couvre votre investissement total — ce n'est pas un levier pour améliorer le cash-flow. Un bien sous le prix plafond peut très bien afficher un cash-flow négatif. Ce sont deux indicateurs indépendants : prix plafond = protection patrimoniale à la revente · cash-flow = performance mensuelle pendant la détention.
⚠️
Points de vigilance
✅
Points positifs
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Contre-offre & Négociation
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Recommandation - 7 prochains jours
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Marché local & environnement
💡 Consultez également les transactions immobilières réelles récentes dans le secteur : DVF ou Pappers Immobilier.
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Comparaison régimes fiscaux
⚠️ Avertissement important
Immo Verdict est un outil de simulation pédagogique. Il ne constitue pas un conseil fiscal, financier ou juridique au sens de la réglementation française. Les résultats affichés sont des estimations indicatives basées sur des hypothèses générales (TMI 30%, règles fiscales 2026) et ne tiennent pas compte de votre situation personnelle globale (revenus du foyer, statut, patrimoine existant, options comptables).

Consultez un expert-comptable, un conseiller fiscal (avocat fiscaliste) ou un conseiller en gestion de patrimoine (CGP) agréé avant toute décision d'investissement. L'éditeur décline toute responsabilité pour les décisions prises sur la base de ces simulations. Utilisation soumise aux Conditions Générales de Vente.
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