Démo : locaverdict.fr

Voici à quoi ressemble
une analyse Loca Verdict complète

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👁
Ceci est un rapport de démonstration. Les données sont néanmoins représentatives d'un cas réel. Votre rapport personnalisé sera généré à partir de vos propres données.
⚡ À NÉGOCIER
T3 Lyon 7e : effort modéré, marge à sécuriser
À 270 000 € avec 30 000 € de travaux, le projet génère un cash-flow de -70 €/mois, un rendement net avant impôt de 5,72% et un TRI fonds propres de 10,57% sur 25 ans. Le projet reste viable, mais le loyer saisi doit être solidement confirmé et une négociation mesurée améliore nettement la marge de sécurité.
DÉMO
Cash-flow net
-70 €/mois
Effort modéré · score CF 25 pts
Rendement brut
6,34%
immo + notaire + travaux
Rendement net
5,72%
toutes charges · avant impôt
Mensualité
1 603 €
assurance emprunteur incluse
Performance
Ce que le projet produit réellement
💰
Cash-flow mensuel
PosteMensuelAnnuel
Loyer CC (vacance 0 mois)+1 700 €+20 400 €
Mensualité crédit (ass. incluse)-1 603 €-19 236 €
Taxe foncière-75 €-900 €
Charges copropriété-33 €-400 €
Assurances PNO / GLI-8 €-100 €
Compta + CFE + entretien-50 €-600 €
Cash-flow net réel-70 €-836 €
Effort modéré. Le bien n’est pas autofinancé dans la saisie actuelle, mais l’écart reste limité. Le stress test ci-dessous montre toutefois que cette conclusion dépend fortement du loyer réellement atteignable.
📈
Tableau des rendements
RendementImmo+not+trav+ frais banc.Tout inclus
Loyer annuel 20 400€ ÷ base d’investissement. Base 1 = 321 600€ ; Base 2 = 326 767€.

📖 Voir dans le guide → Brut		6,34%6,24%6,24%
(Loyer 20 400€ − taxe foncière 900€ − copro 400€) ÷ base.

📖 Voir dans le guide → Net (−TF & copro)		5,94%5,85%5,85%
(Loyer 20 400€ − toutes charges 2 000€) ÷ base.

📖 Voir dans le guide → Net av. impôt		5,72%5,63%5,63%
🏆
Enrichissement & Patrimoine
Apport investi −20 000€ | CF annuel -836€/an × 25 ans | revente +336 000€ → TRI 10,57%. Seuils FP : ≥13% attractif · ≥10% très correct · ≥7% correct.

📖 Voir dans le guide → TRI fonds propres (revente an 25)10,57%
Revente simulée an 10 après remboursement du capital restant dû → TRI FP 17,59%.

📖 Voir dans le guide → TRI fonds propres (revente an 10)17,59%
Revente simulée an 15 après remboursement du capital restant dû → TRI FP 14,02%.

📖 Voir dans le guide → TRI fonds propres (revente an 15)14,02%
Investissement initial total −326 767€ | flux annuels -836€ | revente +336 000€ → TRI projet -0,14%. Seuils projet : <2% vigilance forte · 2-4% modeste · 4-6% correct · ≥6% attractif.

📖 Voir dans le guide → TRI projet total (revente an 25)-0,14%
Cash-flow -70€ + capital remboursé mois 1 632€ = 562€.

📖 Voir dans le guide → Enrichissement brut mois 1+562 €
Capital remboursé sur les 12 premières mensualités : 7 710€ − effort de cash-flow annuel 836€ = 6 874€.

📖 Voir dans le guide → Enrichissement brut an 1+6 874 €
Prix de revente estimé336 000 €
+/- Value latente+14 400 €
Cash-flow total 25 ans-20 900 €
Total loyers perçus 25 ans+510 000 €
Total loyers revalorisés 25 ans+576 161 €
Loyer moyen revalorisé1 921 €/mois
🧾
Effort financier
Effort total 40 900€ ÷ base immo+not+trav 321 600€ = 12,72%.

📖 Voir dans le guide → % payé de ma poche : immo+not+trav12,72%
% payé de ma poche : tout inclus12,52%
(Apport 20 000€ ÷ 25×12) − cash-flow -70€ = 136€/mois.

📖 Voir dans le guide → Effort financier mensuel136 €/mois
Effort financier annuel1 636 €/an
Effort total cumulé40 900 €
Mensualité hors assurance1 552 €/mois
Assurance emprunteur51 €/mois
📊
Et si le projet se passe autrement ?

On fait varier les paramètres négociables ou incertains. Tout part de vos hypothèses : si votre saisie est déjà optimiste, regardez surtout la colonne prudente.

Prudent
Votre saisie
Optimiste
Prix d’achat
283 500 € +5%
270 000 €
256 500 € −5%
Travaux
34 500 € +15%
30 000 €
25 500 € −15%
Taux (25 ans)
3,70%
3,60%
3,50%
Loyer mensuel
1 530 € −10%
1 700 €
1 870 € +10%
Vacance / an
1 mois
0
0
Cash-flow net
-484 €/mois
-70 €/mois
+215 €/mois

Scénario prudent : prix +5%, travaux +15%, taux +0,10 point, loyer −10% et +1 mois de vacance. C’est volontairement un cumul défavorable ; l’inverse est appliqué au scénario optimiste.

Seuil d'achat
Jusqu’où le projet reste cohérent
🎯
Prix d’achat plafond
(336 000€ revente − 30 000€ travaux) ÷ 1,08 = 283 333€.

📖 Voir dans le guide → Base Immobilier (dont Notaire et Travaux)		283 333 € Sous plafond ✓
Base tout inclus (frais bancaires + apport HC)278 549 € Sous plafond ✓
Prix affiché270 000 €
🎯 Recherche itérative : à environ 256 159€, la mensualité recalculée ramène le cash-flow autour de 0€/mois.

📖 Voir dans le guide → Prix cible cash-flow à l’équilibre		256 159 € négo −13 841 € (5,1%)
⚠️ À ne pas confondre : le prix plafond mesure la protection patrimoniale à la revente ; le cash-flow mesure la performance mensuelle. Un projet peut être sous son plafond tout en demandant un effort d’épargne.
Points clés
Ce qui renforce ou fragilise le projet
⚠️
Points de vigilance
Le loyer saisi de 1 700 €/mois (24,3 €/m²) est très supérieur au repère d’un T3 meublé classique à Lyon 7e. S’il s’agit d’une colocation ou d’un produit premium, il faut valider ce niveau avec des comparables strictement équivalents.
DPE E : aucune interdiction immédiate, mais des travaux énergétiques sont à anticiper avant l’échéance réglementaire de 2034.
Bien vendu occupé alors que la stratégie visée est meublée / colocation : vérifier le bail, le calendrier de sortie et la possibilité réelle de changer de stratégie.
TRI projet total à -0,14% : la performance dépend fortement de l’effet de levier bancaire et de l’hypothèse de revente.
✅
Points positifs
Prix d’achat seul de 3 857 €/m², inférieur aux repères de vente 2025/2026 utilisés dans cette démo.
Charges de copropriété très faibles : 5,7 €/m²/an, favorable à la rentabilité récurrente.
TRI fonds propres de 10,57% sur 25 ans et enrichissement brut mois 1 de +562 €.
Dernier étage et terrasse : atouts différenciants renseignés dans le contexte du cas démo, utiles pour la location et la revente.
Marché
Situer le bien avant de négocier
🏠
Marché local & environnement
DVF · benchmark détaillé
4 557 €/m²
médiane · 869 ventes · T3 · Lyon 7e Arrondissement (69007)
Q1 3 855 €/m² · Médiane 4 557 €/m² · Q3 5 167 €/m²

La médiane sert de référence centrale pour la négociation.

Un bien qui cumule plusieurs points faibles (DPE médiocre, travaux importants, rez-de-chaussée, quartier moins recherché, copropriété ou structure à problème) se rapprochera plutôt du Q1.

Un bien qui cumule plusieurs atouts (étage élevé, extérieur, emplacement recherché, copropriété saine) se rapprochera plutôt du Q3.

Estimation IA · indicative
4 200 €/m²
estimation contextuelle du modèle · à revalider avec les sources du marché
DVF : ventes notariées réelles agrégées sur les 36 derniers mois disponibles. Loca Verdict privilégie le benchmark le plus précis disponible (commune + type de bien + typologie) lorsque le volume de ventes est suffisant, puis utilise un repère plus large si nécessaire. La médiane DVF sert d'ancrage de marché ; Q1 et Q3 montrent la dispersion des transactions. L'estimation IA reste indépendante et sert de repère complémentaire.
🏠 Prix de l'immobilier
Lyon 7e affiche des prix entre 4 000 et 4 500 €/m² pour les appartements selon les secteurs, avec une médiane autour de 4 200 €/m². Le 7e arrondissement bénéficie de la proximité du Rhône et des universités mais reste plus abordable que les arrondissements centraux.
💶 Loyers de marché
Les loyers Lyon 7e s'établissent autour de 16-19 €/m²/mois pour un T3, soit 1 120-1 330 €/mois pour 70m². Le loyer saisi de 1 700 €/mois (24,3 €/m²) paraît élevé même en meublé ; à valider impérativement par des comparables réels sur le secteur.
👥 Population & Démographie (INSEE)
Lyon compte 516 000 habitants (1,4M pour la métropole) avec 70% de locataires. Population jeune (35% de moins de 30 ans) portée par 3 universités (150 000 étudiants). Le 7e arrondissement attire étudiants et jeunes actifs par sa proximité campus universitaire.
📊 Synthèse & Attractivité locative
Lyon 7e bénéficie d'une forte demande locative portée par les universités et la dynamique économique métropolitaine. Secteur attractif pour l'investissement locatif étudiant/jeunes actifs. Vigilance sur les prix qui ont fortement progressé ces dernières années.
🔗 Meilleurs Agents : Prix immobilier Lyon 🔗 SeLoger : Loyers Lyon 🔗 INSEE : Statistiques Lyon
ℹ️ Le lien Meilleurs Agents ci-dessus pointe sur la ville entière (Lyon). Une fois sur le site, naviguez vers votre arrondissement précis pour des données plus ciblées.
⚠️ Les données de marché peuvent présenter un léger décalage.
💡 Pour compléter l'analyse, consultez les transactions immobilières réelles récentes dans le secteur : DVF ou Pappers Immobilier.
Négociation
Quel prix viser et quoi faire ensuite
🤝
Contre-offre & Négociation
Prix affiché
270 000 €
Négociation
−14 000 € · −5,2%
Prix d’offre FAI conseillé
256 000 €
Pourquoi ce prix ?
Le prix d’achat seul revient à 3 857 €/m² et n’est pas, à lui seul, surévalué. En revanche, avec 30 000 € de travaux et 21 600 € de frais de notaire, le prix de revient atteint 321 600 € soit 4 594 €/m², quasiment au niveau des repères de marché. La négociation reste donc volontairement mesurée : elle vise à recréer une marge de sécurité sans prétendre que le vendeur affiche un prix aberrant.
Arguments à utiliser
Budget travaux estimé à environ 30 000 €, suffisamment important pour peser dans le coût total d’acquisition.
DPE E : amélioration énergétique à anticiper à moyen terme ; à présenter comme un besoin de rénovation, pas comme une décote automatique.
Annonce présente depuis plus d’un mois : marge de discussion possible, sans négociation agressive.
✉️ Proposition de négociation prête à envoyer
Le message n’utilise que des éléments factuels du dossier et évite les arguments qui ne concernent que l’acheteur.
Bonjour, Je souhaite vous confirmer mon intérêt pour ce T3 de 70 m² à Lyon 7e, dont la configuration et les atouts restent intéressants pour un projet locatif. Après avoir repris l’ensemble du dossier, le projet nécessite toutefois un budget travaux estimé à environ 30 000 €, avec notamment des améliorations énergétiques à anticiper au regard du DPE E. Une fois le prix, les frais d’acquisition et les travaux intégrés, le prix de revient atteint environ 321 600 €, soit 4 594 €/m², ce qui laisse peu de marge de sécurité par rapport aux niveaux de marché observés dans le secteur. Dans cette logique, et en tenant compte également de l’ancienneté de l’annonce, je souhaite vous soumettre une offre à 256 000 € FAI. Cette proposition reflète simplement l’équilibre économique du projet compte tenu des travaux à engager. Je reste disponible pour échanger et souhaite pouvoir avancer rapidement si ce niveau peut convenir au vendeur. Bien cordialement,
📞 Si vous négociez par téléphone
1« Le bien m’intéresse et je souhaite avancer sur le dossier. »
2« J’ai cependant environ 30 000 € de travaux à intégrer, avec un DPE E qui implique aussi d’anticiper l’amélioration énergétique. »
3« Sur cette base, je peux me positionner à 256 000 € FAI. »
4« Je reste disponible pour avancer rapidement si ce niveau peut convenir au vendeur. »
Après avoir annoncé le prix, laissez l’agent ou le vendeur réagir avant de développer davantage.
🎯
Recommandation : 7 prochains jours
J1-J2
Valider le loyer avec des comparables de colocation / T3 meublé premium de 70 m² dans Lyon 7e, et non avec la moyenne générale d’un T3.
J2-J3
Obtenir 2 devis travaux, dont un chiffrage énergétique lié au DPE E, pour confirmer ou corriger l’enveloppe de 30 000 €.
J3-J4
Vérifier avec la banque ou le courtier le scénario 25 ans à 3,60% et le coût réel de l’assurance emprunteur.
J5-J7
Si des comparables confirment que le loyer visé est réellement atteignable, que le bail permet la stratégie envisagée et que les devis confirment l’enveloppe travaux, soumettre l’offre à 256 000 € FAI avec les éléments objectifs à l’appui.
Fiscalité
Comparer les régimes et anticiper la sortie
⚖️
Comparaison régimes fiscaux
Revenus locatifs annuels
20 400 €
Tranche Marginale d’Imposition utilisée pour la comparaison fiscale. Vous pouvez la modifier ici : les régimes concernés sont recalculés immédiatement.

📖 Voir dans le guide → TMI appliquée
Prélèvements sociaux retenus par le moteur pour les revenus BIC meublés à l’IR dans cette démonstration.

📖 Voir dans le guide → PS LMNP/BIC
18,6%
Prélèvements sociaux retenus pour les revenus fonciers dans la comparaison.

📖 Voir dans le guide → PS foncier
17,2%
📅 Fiscalité projetée dans le temps : le montant affiché dans le tableau correspond à l’impôt estimé pour la première année d’exploitation. Lorsqu’il est de 0 € et qu’une année de bascule est indiquée, l'outil estime que l’impôt reste nul jusqu’à l’année précédant cette bascule, selon les hypothèses de projection retenues.
Régime fiscalImpôt estimé/anNote
LMNP au réeloptimalsélectionné
Amortissement efface le bénéfice imposable
 Loyers 20 400€ − Charges 2 000€ − Assurance 614€ − Intérêts 10 917€ − Amort. 11 262€ = base 0€ | IR + PS = 0€

📖 Voir dans le guide →0 €
📅 imposable vers l’an 9
 Amortissement efface le bénéfice imposable
SARL de famille à l’IRoptimal
Meublé à l’IR : transparence BIC proche du LMNP réel · gérant majoritaire au régime TNS
 Même base économique que le LMNP réel dans le moteur : 0€ → estimation 0€

📖 Voir dans le guide →0 €
📅 imposable vers l’an 9
 Meublé à l’IR : transparence BIC proche du LMNP réel · gérant majoritaire au régime TNS
SCI à l’ISoptimal
IS 15% sur le bénéfice société · pas de PS tant que les bénéfices restent dans la société
 Loyers 20 400€ − Charges 2 000€ − Assurance 614€ − Intérêts 10 917€ − Amort. 11 262€ = base 0€ | IS 15% = 0€

📖 Voir dans le guide →0 €
📅 imposable vers l’an 9
 IS 15% sur le bénéfice société · pas de PS tant que les bénéfices restent dans la société
SARL à l’ISoptimal
Fiscalité du projet identique à SCI/SAS à l’IS · différence surtout sociale et juridique
 Même base et même IS que SCI à l’IS : estimation 0€

📖 Voir dans le guide →0 €
📅 imposable vers l’an 9
 Fiscalité du projet identique à SCI/SAS à l’IS · différence surtout sociale et juridique
SAS à l’ISoptimal
Fiscalité du projet identique à SCI/SARL à l’IS · président assimilé salarié
 Même base et même IS que SCI à l’IS : estimation 0€

📖 Voir dans le guide →0 €
📅 imposable vers l’an 9
 Fiscalité du projet identique à SCI/SARL à l’IS · président assimilé salarié
LMP au réel
SSI ~35% sur bénéfice + minimum forfaitaire ~1 200€/an
 Base au réel 0€ · SSI calculée sur bénéfice, avec minimum forfaitaire retenu par l’outil → 1 200€

📖 Voir dans le guide →1 200 €		 SSI ~35% sur bénéfice + minimum forfaitaire ~1 200€/an
SCI à l’IR
⚠️ En location meublée : requalification automatique à l’IS
 Loyers 20 400€ − Charges 2 000€ − Assurance 614€ − Intérêts 10 917€ = base 6 869€ | IR 30% + PS 17,2% = 3 242€

📖 Voir dans le guide →3 242 €		 ⚠️ En location meublée : requalification automatique à l’IS
LMP Micro-BIC
Abattement 50% + SSI ~35% · statut professionnel requis
 Loyers 20 400€ × 50% = base 10 200€ · SSI ~35% = 3 570€

📖 Voir dans le guide →3 570 €		 Abattement 50% + SSI ~35% · statut professionnel requis
LMNP Micro-BIC
Abattement 50% en longue durée
 Loyers 20 400€ × 50% = base 10 200€ | IR 30% + PS 18,6% = 4 957€

📖 Voir dans le guide →4 957 €		 Abattement 50% en longue durée
🧮 Base de calcul : TF 900€ + copro 400€ + PNO/GLI 100€ + compta 500€ + CFE 0€ + entretien 100€ = 2 000€/an.

📖 Voir dans le guide → Charges déductibles : 2 000 €/an · Emprunt 306 767€ × assurance 0,20% = 614€/an,

📖 Voir dans le guide → Assurance emprunteur : 614 €/an · Intérêts calculés mois par mois sur le capital restant dû.
Emprunt : 306 767 € · taux : 3,60 % · durée : 25 ans.
Chaque mensualité rembourse une partie du capital ; les intérêts diminuent donc progressivement. Le montant affiché correspond à la somme des intérêts des 12 premières mensualités.

📖 Voir dans le guide → Intérêts crédit an 1 : ~10 917 € · Bien + frais d’acquisition : (270 000€ + 21 600€) × 85% = 247 860€ ÷ 30 ans = 8 262€/an · travaux : 30 000€ ÷ 10 ans = 3 000€/an · total 11 262€/an.

📖 Voir dans le guide → Amortissement LMNP/SCI IS : 11 262 €/an.

📅 Année de bascule ( imposable vers l’an 9 ) : l'outil estime la première année où le résultat fiscal annuel devient positif. La projection est réalisée année par année selon les hypothèses saisies : la revalorisation du loyer est appliquée, les intérêts d’emprunt diminuent avec le remboursement du crédit et les amortissements évoluent selon leur durée, tandis que les autres charges sont maintenues constantes. Cette date ne correspond pas nécessairement à la première année d’imposition effective : les déficits et amortissements non déduits reportables peuvent décaler le paiement réel de l’impôt. Cette estimation est donc plutôt prudente. À valider avec votre expert-comptable.
⚠️ Estimation indicative : le tableau ne remplace pas une étude fiscale personnalisée. Régime social, situation du foyer, comptabilisation des frais d’acquisition et fiscalité de sortie doivent être validés avec un professionnel.
🖋 Et à la revente ?
En LMNP au réel, les amortissements fiscalement déduits peuvent augmenter la plus-value brute retenue lors de la vente.
Comprendre la fiscalité à la revente →
Ce rapport existe aussi en PDF. 13 pages à conserver ou à transmettre : synthèse, performance, seuil d'achat, marché, négociation et fiscalité.
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Loca Verdict est un outil de simulation et d'aide à la décision. Les résultats sont des estimations indicatives établies à partir des données saisies et d'hypothèses générales. Ils ne constituent pas un conseil fiscal, financier ou juridique, ni une expertise immobilière.

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