| Poste | Mensuel | Annuel |
|---|
| Loyer CC (vacance 0 mois) | +1 700 € | +20 400 € |
| Mensualité crédit (ass. incluse) | -1 603 € | -19 236 € |
| Taxe foncière | -75 € | -900 € |
| Charges Copropriétés | -33 € | -400 € |
| Assurances PNO/GLI | -8 € | -100 € |
| Compta + Taxe CFE + Entretien | -50 € | -600 € |
| Cash-flow net reel | -70 € | -836 € |
| Rendement | Immo+not+trav | +Frais banc. | Tout inclus |
|---|
| Brut | 6,34% | 6,24% | 6,24% |
| Net (−TF et Copro) | 5,94% | 5,85% | 5,85% |
| Net av. impôt | 5,72% | 5,63% | 5,63% |
🏆
Enrichissement & Patrimoine
TRI fonds propres (revente an 25)10,57% (très correct)
TRI fonds propres (revente an 10)17,59%
TRI projet total (revente an 25)-0,14%
Enrichissement brut mois 1+562 €
Enrichissement brut an 1+6 744 €
Prix de revente estimé336 000 €
+/- Value latente+14 400 €
Cash-flow total 25 ans-20 900 €
Total loyers perçus 25 ans+510 000 €
Total loyers revalorisés 25 ans+576 161 €
Loyer moyen mensuel revalorisé (25 ans)1 921 €/mois
% payé de ma poche — immo+not+trav12,72%
% payé de ma poche — tout inclus12,52%
Effort financier mensuel136 €/mois
Effort financier annuel1 636 €/an
Effort total cumulé40 900 €
Mensualité hors assurance1 552 €/mois
Assurance emprunteur51 €/mois
Base Immobilier (dont Notaire et Travaux)283 333 € Sous plafond ✓
Base tout inclus (immo + frais bancaires + apport HC)278 549 € Sous plafond ✓
Prix affiché270 000 €
🎯 Prix cible cash-flow à l'équilibre256 159 € négo −13 841 € (5,1%)
💡 Prix maximum à payer pour que le montant encaissé à la revente couvre l'investissement total.
⚠️ À ne pas confondre : Le prix plafond garantit que votre revente future couvre votre investissement total — ce n'est pas un levier pour améliorer le cash-flow. Ce sont deux indicateurs indépendants : prix plafond = protection patrimoniale à la revente · cash-flow = performance mensuelle pendant la détention.
⚠️DPE E – bien interdit à la location en 2034 sans travaux énergétiques (coût estimé 15-25k€)
⚠️Prix de revient à 4 595 €/m² frais inclus, au-dessus du marché Lyon 7e estimé à 4 000-4 300 €/m² selon Meilleurs Agents
⚠️Effort financier important de 136 €/mois pendant 25 ans (40 900 € cumulés) – vérifier la capacité d'absorption
⚠️Bien vendu occupé avec locataire en place – impossible de passer immédiatement en location meublée comme prévu
✅Charges de copropriété très faibles à 5,7 €/m²/an (400 €/an) – économie substantielle sur la rentabilité
✅Dernier étage avec terrasse extérieure – atouts recherchés en location, justifient un loyer premium
✅Rendement net toutes charges solide à 5,72% et TRI fonds propres très correct à 10,57% sur 25 ans
🤝
Contre-offre & Négociation
Prix affiché : 270 000 euros
250 000 euros
Bien à 4 595 €/m² vs marché 4 000-4 300 €/m², DPE E + travaux obligatoires, ancienneté 1-3 mois
Surévaluation de 295-595 €/m² par rapport au marché Lyon 7e (4 000-4 300 €/m²)
DPE E nécessitant 15-25k€ de travaux énergétiques avant 2034 pour rester louable
Annonce en ligne depuis 1-3 mois – signal que le marché boude ce prix
🎯
Recommandation — 7 prochains jours
Vérifier les loyers comparables T3 meublés Lyon 7e sur SeLoger/PAP (objectif confirmer 1 700 €/mois).
Obtenir 2 devis rénovation énergétique pour passer DPE E vers C/D (isolation, chauffage, menuiseries).
Valider financement avec courtier – effort 136 €/mois sur 25 ans, TRI 10,57%.
Soumettre offre 250 000 € avec devis travaux DPE à l'appui et justificatif financement.
🏠
Marché local & environnement
🏠 Prix de l'immobilier
Lyon 7e affiche des prix entre 4 000 et 4 500 €/m² pour les appartements selon les secteurs, avec une médiane autour de 4 200 €/m². Le 7e arrondissement bénéficie de la proximité du Rhône et des universités mais reste plus abordable que les arrondissements centraux.
💶 Loyers de marché
Les loyers Lyon 7e s'établissent autour de 16-19 €/m²/mois pour un T3, soit 1 120-1 330 €/mois pour 70m². Le loyer saisi de 1 700 €/mois (24,3 €/m²) paraît élevé même en meublé – à valider impérativement par des comparables réels sur le secteur.
👥 Population & Démographie (INSEE)
Lyon compte 516 000 habitants (1,4M pour la métropole) avec 70% de locataires. Population jeune (35% de moins de 30 ans) portée par 3 universités (150 000 étudiants). Le 7e arrondissement attire étudiants et jeunes actifs par sa proximité campus universitaire.
📊 Synthèse & Attractivité locative
Lyon 7e bénéficie d'une forte demande locative portée par les universités et la dynamique économique métropolitaine. Secteur attractif pour l'investissement locatif étudiant/jeunes actifs. Vigilance sur les prix qui ont fortement progressé ces dernières années.
Sources consultées
ℹ️ Le lien Meilleurs Agents ci-dessus pointe sur la ville entière (Lyon) — une fois sur le site, naviguez vers votre arrondissement précis pour des données plus ciblées.
⚠️ Les données de marché peuvent ne pas refléter les évolutions les plus récentes. Vérifiez les informations directement sur les sources indiquées avant toute décision d'investissement.
💡 Consultez également les transactions immobilières réelles récentes dans le secteur :
DVF ou
Pappers Immobilier.
⚖️
Comparaison régimes fiscaux
📅 Simulation année 1 uniquement — Les intérêts de crédit sont à leur maximum en début de prêt. Au fil des ans, ils diminuent → la base imposable augmente → l'impôt augmente progressivement pour le Nu au réel et la SCI à l'IR. Le LMNP au réel reste stable grâce à l'amortissement du bien pendant plusieurs années.
| Régime fiscal | Impôt estimé/an | Note |
|---|
| LMNP au réel optimal sélectionné |
0 € |
Amortissement efface souvent le bénéfice |
| SCI à l'IS optimal |
0 € |
IS 15% (puis 25% > 42 500€) — pas de PS sur bénéfices société |
| LMP au réel |
1 200 € |
SSI ~35% sur bénéfice + min. ~1 200 €/an (statut pro obligatoire) |
| SCI à l'IR |
3 182 € |
⚠️ Meublé → requalification automatique en SCI à l'IS |
| LMP Micro-BIC |
3 570 € |
Abattement 50% + SSI ~35% — statut pro obligatoire + min. ~1 200€/an |
| LMNP Micro-BIC |
4 957 € |
Abattement 50% (longue durée) / 30% si Airbnb non classé |
🧮 Base de calcul : Charges déductibles : 2 000 €/an (TF + copro + assurances + compta + CFE + entretien) · Intérêts crédit an 1 : ~11 044 € · Amortissement LMNP/SCI IS : 10 650 €/an (bien sur 30 ans + travaux sur 10 ans, terrain non amortissable)
⚠️ Réforme 2025 : Les amortissements LMNP sont désormais réintégrés dans la plus-value à la revente (base taxable plus élevée). Le LMNP conserve les abattements pour durée de détention (exonération IR à 22 ans).
⚠️ Estimation indicative — Les résultats réels dépendent de votre situation personnelle. LMNP réel : déclaration BIC annuelle. SCI IS : comptabilité d'entreprise complète + double imposition à la revente.
Consultez un expert-comptable ou un conseiller fiscal avant toute décision.
⚠️ Avertissement important
Immo Verdict est un outil de simulation pédagogique. Il ne constitue pas un conseil fiscal, financier ou juridique au sens de la réglementation française. Les résultats affichés sont des
estimations indicatives basées sur des hypothèses générales (TMI 30%, règles fiscales 2026) et ne tiennent pas compte de votre situation personnelle globale.
Consultez un expert-comptable, un conseiller fiscal ou un conseiller en gestion de patrimoine (CGP) agréé avant toute décision d'investissement. L'éditeur décline toute responsabilité pour les décisions prises sur la base de ces simulations. Utilisation soumise aux
Conditions Générales de Vente.