Comment utiliser
Immo Verdict IA

Studio, T2, T3, T4, T5+, Maison, Immeuble ou Local commercial. Utilisé par l'IA pour contextualiser l'analyse et évaluer la pertinence du loyer.

Permettent à l'IA d'analyser le marché local : prix au m², dynamisme, tensions locatives, bassins d'emploi. Plus la ville est précise, plus l'analyse est pertinente.

Surface habitable uniquement — hors cave, garage, balcon. Utilisez la surface Carrez si disponible (loi Carrez = surface réelle habitable). Cette valeur sert à estimer le budget travaux, calculer les prix au m², et évaluer la revente.

Diagnostic de Performance Énergétique. A = très efficace, G = passoire thermique. Depuis 2023, les DPE F et G imposent des travaux avant mise en location. L'IA l'intègre dans son analyse des risques et points de vigilance.

Le prix tel qu'il apparaît dans l'annonce, FAI (Frais d'Agence Inclus). L'outil est conçu pour fonctionner sur ce prix afin d'éviter toute double comptabilisation des frais d'agence.

Calculés automatiquement à 8% du prix (taux applicable aux biens anciens). Pour un bien neuf (moins de 5 ans, jamais habité), les frais sont réduits à ~2,5% — dans ce cas, corrigez le montant si nécessaire via l'apport bancaire.

Argent injecté dans le crédit pour réduire le montant emprunté. Visible et validé par la banque. Impacte directement : montant du crédit, mensualité, effort financier, TRI.

Dépenses payées comptant, non financées par la banque : ameublement, décoration, électroménager libre, frais de déménagement...

N'impacte pas le cash-flow mensuel mais est pris en compte dans le rendement "tout inclus", l'effort financier total et le TRI fonds propres.

• Finançable (Travaux) : cuisine intégrée, électroménager encastré, placards sur mesure
• Non finançable (Apport HC) : lit, canapé, TV, décoration, électroménager libre

Frais facturés par la banque pour l'instruction du dossier. Généralement entre 500€ et 1 500€. Ils augmentent le montant total emprunté s'ils sont financés par le crédit.

Garantie exigée par la banque en cas de défaut de paiement. Deux options :

• Caution (Crédit Logement) : ~1,05% du crédit + 500€ fixes — calculé automatiquement si vous laissez le champ vide
• Hypothèque : ~1,5% à 2% — plus chère, à saisir manuellement

Sélectionnez le niveau qui correspond à l'état du bien. Le budget estimé est calculé automatiquement : niveau × surface.

Niveau	€/m²	Description
Aucun	0€	Logement exploitable immédiatement, aucun travaux nécessaire
Esthétique	200€	Nettoyage, home staging, embellissement léger
Rafraîchissement	350€	Peintures, sols, rénovation d'une pièce d'eau
Rénovation partielle	600€	Sols + murs + cuisine neuve + SDB neuve + tableau électrique
Rénovation complète	800€	Idem + menuiseries et réseaux
Restructuration lourde	1 000€	Remise à nu complète, isolation, agencement repensé
Réhabilitation intérieur	1 300€	Logements + parties communes + colonnes techniques
Réhabilitation globale	1 800€	Idem + toiture + ravalement de façade

Par défaut, l'estimation automatique est utilisée (niveau × surface). Laissez vide pour utiliser l'estimation, ou saisissez un montant personnalisé si vous avez des devis ou une estimation plus précise.

Taux nominal annuel hors assurance. Maximum autorisé : 6%. Vérifiez le taux actuel auprès de votre banque ou courtier — en 2024-2025, les taux se situent généralement entre 3,0% et 4,5% selon le profil et la durée.

Taux annuel de l'assurance décès-invalidité, appliqué sur le capital emprunté. Repères selon profil :

• 0,05 – 0,15% : moins de 35 ans, bonne santé, délégation d'assurance
• 0,20 – 0,40% : 35-45 ans ou garanties élargies
• > 0,50% : profil à risque, plus de 45 ans, prêt longue durée

Durée du crédit en années. Options disponibles : 7, 10, 12, 15, 18, 20, 22, 25 ans.

Plus la durée est longue → mensualité plus faible, meilleur cash-flow, mais coût total du crédit plus élevé.
Plus la durée est courte → mensualité plus haute, plus d'effort mensuel, mais remboursement plus rapide et moins d'intérêts.

Détermine votre mode d'imposition sur les revenus locatifs. Ce choix n'impacte pas le cash-flow calculé (qui est pré-impôt), mais est communiqué à l'IA pour contextualiser l'analyse fiscale du rapport. Voir la section Régimes fiscaux pour le détail.

Loyer mensuel Charges Comprises que vous percevrez de votre locataire. Si vous connaissez le loyer HC, ajoutez environ 50-100€ pour les charges récupérables selon le type de bien.

Nombre de mois sans loyer par an : entre deux locataires, période de travaux, délai de relocation... Cette vacance est appliquée chaque année sur toute la durée du projet.

• 0 mois : bien occupé en permanence, bail en cours, marché très tendu
• 1 mois : valeur prudente recommandée par défaut
• 2 mois : marché moins tendu, bien difficile à louer
• 3 mois : scénario pessimiste, bien en difficulté

Impôt local annuel dû par le propriétaire. Visible sur l'avis de taxe foncière ou estimable auprès de la mairie. Repères :

• Studio/T2 ville moyenne : 400 – 800€/an
• T3/T4 : 700 – 1 500€/an
• Maison : 1 000 – 3 000€/an

Charges annuelles de la copropriété (entretien parties communes, gardien, ascenseur...). Demandez les 3 derniers PV d'AG pour connaître le montant exact et les travaux votés.

Saisissez le total annuel de vos assurances :

• PNO (Propriétaire Non Occupant) : couvre le logement vide et les dommages. Comptez ~80-200€/an.
• GLI (Garantie Loyers Impayés) : couvre les loyers impayés et dégradations. Comptez ~150-250€/an.

Honoraires annuels d'un expert-comptable. Obligatoire en LMNP au réel pour la déclaration des amortissements. Généralement entre 300€ et 800€/an selon le comptable.

Impôt local dû par les loueurs en meublé (LMNP/LMP). Difficile à anticiper précisément. Repères :

• 0€ : activité récente (exonération an 1) ou CA < 5 000€
• 150€ : cas le plus courant pour un petit bien en LMNP
• 300€ : scénario standard et prudent
• 500€ : commune peu favorable ou plusieurs biens

Budget annuel pour l'entretien courant et les petites réparations (robinetterie, serrure, peinture...). Méthodes de calcul :

• Méthode surface : 5 à 10€/m²/an
• Méthode loyers : 5% à 7% des loyers annuels

L'IA utilise cette information pour calibrer la contre-offre. Une annonce ancienne (3+ mois) signale généralement un bien difficile à vendre → marge de négociation plus importante.

Prix net vendeur que vous estimez pouvoir obtenir lors de la revente future. Utilisé pour calculer : TRI fonds propres, TRI projet, prix plafond d'achat, plus-value latente.

Comment l'estimer ? Regardez les biens vendus récemment dans le même secteur sur Meilleurs Agents ou DVF (data.gouv.fr).

Taux d'augmentation annuelle du loyer. L'IRL (Indice de Référence des Loyers) plafonne légalement les augmentations. En pratique : 1% à 3%/an selon l'inflation. Défaut : 1,5%.

Décrivez librement les problèmes visibles : fenêtres à changer, salle de bain vieillissante, électricité ancienne, bruit, vue, état de l'immeuble... L'IA les intègre dans son analyse pour affiner les points de vigilance et la contre-offre.

Score calculé automatiquement selon des critères objectifs :

• Cash-flow : ≥50€ → 60pts | ≥15€ → 50pts | ≥0€ → 40pts | ≥-100€ → 20pts | <-100€ → 0pt
• TRI : ≥13% → +25pts | ≥7% → +15pts | ≥0% → +5pts
• Effort financier : ≤0€ → +10pts | ≤100€ → +5pts
• Rendement brut : ≥8% → +5pts

Ce que vous percevez (ou dépensez) réellement chaque mois :

Loyer effectif (avec vacance) − Mensualité crédit (assurance incluse) − Toutes les charges = Cash-flow net

⚠️ Les avantages fiscaux LMNP (amortissements) ne sont pas inclus — ce n'est pas de l'argent réellement reçu. Ce montant représente ce qui atterrit concrètement dans votre poche.

3 niveaux × 3 bases de calcul :

Le TRI mesure la performance globale de l'investissement en tenant compte de tous les flux d'argent dans le temps (investissement initial, cash-flows annuels, revente). C'est l'indicateur le plus complet.

• TRI fonds propres (durée crédit) : performance sur toute la durée, revente à l'échéance
• TRI fonds propres (10 ans) : performance sur 10 ans — horizon court/moyen terme
• TRI projet total : comme le TRI FP mais avec tout l'investissement (pas seulement l'apport)

Cash-flow mensuel + capital remboursé sur le crédit (épargne forcée). Même avec un cash-flow négatif de -100€/mois, si vous remboursez 300€ de capital, votre patrimoine net augmente de 200€/mois. Cette valeur se matérialise concrètement à la revente ou en fin de crédit.

Ce que vous sortez réellement de votre poche chaque mois, en intégrant l'apport initial étalé sur la durée :

(Apport HC + Apport bancaire) / (durée × 12) − Cash-flow net = Effort mensuel

• Effort négatif : le bien s'autofinance et génère un excédent 🟢
• Effort entre 0 et 100€ : vous complétez légèrement chaque mois 🟡
• Effort > 100€ : l'investissement nécessite un effort notable 🔴

Prix maximum à ne pas dépasser pour que la revente future couvre exactement votre investissement total.

• Base 1 (immo+not+trav) : plafond minimal
• Base 2 (tout inclus) : plafond conservateur, frais bancaires et apport HC inclus

Si le prix affiché est sous le plafond → vous n'achetez pas au-dessus du marché futur estimé.

Location Meublée Non Professionnelle — régime réel. Permet d'amortir comptablement le bien (hors terrain) sur 25-30 ans → souvent 0 impôt sur les revenus locatifs pendant 10-15 ans. Nécessite un expert-comptable. Recommandé pour la majorité des investisseurs débutants.

Abattement forfaitaire de 50% sur les recettes (71% pour le classé tourisme). Simple, pas besoin de comptable. Intéressant uniquement si vos charges réelles sont inférieures à 50% des loyers — ce qui est rare en investissement avec crédit.

Location Meublée Professionnelle. Statut atteint si recettes locatives > 23 000€/an ET > 50% des revenus du foyer. Avantages supplémentaires (imputation des déficits sur le revenu global) mais cotisations sociales à régler.

Location nue (non meublée) — régime réel. Permet de créer un déficit foncier déductible du revenu global (plafond 10 700€/an). Intéressant si vous avez beaucoup de travaux et êtes fortement imposé.

Abattement forfaitaire de 30% sur les loyers. Simple mais rarement optimal avec un crédit en cours (charges souvent supérieures à 30%).

SCI à l'IS : imposition des bénéfices à 15% jusqu'à 42 500€. Utile pour réinvestir les bénéfices, transmettre le patrimoine, ou optimiser sur le long terme. Fiscalité de sortie plus lourde.

SCI à l'IR : revenus imposés directement chez les associés (comme le nu au réel). Intéressant pour la transmission.