Comment utiliser
Loca Verdict ?

Studio, T2, T3, T4, T5+, Maison, Immeuble ou Local commercial. Utilisé par l'IA pour contextualiser l'analyse et évaluer la pertinence du loyer.

Permettent à l'IA d'analyser le marché local : prix au m², dynamisme, tensions locatives, bassins d'emploi. Saisissez les premières lettres de la ville ou le code postal — les suggestions apparaissent automatiquement et remplissent les deux champs en un clic.

Surface habitable uniquement — hors cave, garage, balcon. Utilisez la surface Carrez si disponible (loi Carrez = surface réelle habitable). Cette valeur sert à estimer le budget travaux, calculer les prix au m², et évaluer la revente.

Diagnostic de Performance Énergétique. A = très efficace, G = passoire thermique. Depuis le 1er janvier 2023, les logements dits à "haute consommation d'énergie" (souvent appelés "G+") imposent des travaux avant mise en location. L'IA l'intègre dans son analyse des risques et points de vigilance.

Le prix tel qu'il apparaît dans l'annonce, FAI (Frais d'Agence Inclus). L'outil est conçu pour fonctionner sur ce prix afin d'éviter toute double comptabilisation des frais d'agence.
Les frais de notaire sont calculés sur ce prix FAI par défaut. C'est légèrement conservateur si les frais d'agence sont charge acquéreur (FAC) — dans ce cas, les frais de notaire se calculent en réalité sur le prix hors agence (base légèrement plus faible). La différence reste mineure (quelques centaines d'euros) et n'impacte pas significativement l'analyse.

Calculés automatiquement selon le taux sélectionné. Trois taux disponibles :

• 8% — Ancien (standard) : taux applicable aux biens anciens. Dans les faits entre 7,5% et 8% selon les départements — 8% est la marge de sécurité idéale pour une simulation ou un plan de financement. À retenir : les frais de notaire sont composés à ~80% de taxes non négociables. Le notaire ne peut faire une remise que sur ses propres honoraires (fraction > 100 000€, plafonnée à 20%) — soit au maximum quelques centaines d'euros.
• 9% — Bien < 100 000€ : en dessous de 100 000€, les débours (frais fixes que le notaire avance pour les documents administratifs : cadastre, état daté du syndic, géomètre, etc.) pèsent très lourd proportionnellement car ils sont quasi-identiques quel que soit le montant du bien. En ajoutant les droits d'enregistrement (5,8%) et la rémunération du notaire (~1,5%), on atteint facilement 9% sur cette tranche — voire 10-11% pour les biens très peu chers (sous 30 000€).
• 3% — Neuf / VEFA / MDB : s'applique aux programmes neufs, aux ventes en état futur d'achèvement (VEFA), aux achats auprès d'un promoteur direct, et aux marchands de biens (MDB) bénéficiant du taux réduit sur les droits d'enregistrement (~0,715% au lieu de 5,8%) en contrepartie d'un engagement de revente sous 5 ans. Le taux réel se situe entre 2% et 3% — retenir 3% est la bonne moyenne de sécurité.

Argent injecté dans le crédit pour réduire le montant emprunté. Visible et validé par la banque. Impacte directement : montant du crédit, mensualité, effort financier, TRI.

Dépenses payées comptant, non financées par la banque : ameublement, décoration, électroménager libre, frais de déménagement...

N'impacte pas le cash-flow mensuel mais est pris en compte dans le rendement "tout inclus", l'effort financier total et le TRI fonds propres.

• Finançable (Travaux) : cuisine intégrée, électroménager encastré, placards sur mesure
• Non finançable (Apport HC) : lit, canapé, TV, décoration, électroménager libre

Calculé automatiquement : (Prix + Frais de notaire + Travaux) ÷ Surface. Permet de comparer objectivement différents biens entre eux, indépendamment de leur taille.

C'est votre coût réel par m² une fois le bien entièrement acquis et rénové. Utile pour estimer la plus-value potentielle en comparant ce prix de revient au prix de revente estimé au m².

Sélectionnez le niveau qui correspond à l'état du bien. Le budget estimé est calculé automatiquement : niveau × surface.

Par défaut, l'estimation automatique est utilisée (niveau × surface). Laissez vide pour utiliser l'estimation, ou saisissez un montant personnalisé si vous avez des devis ou une estimation plus précise.

Durée du crédit en années. Options disponibles : 7, 10, 12, 15, 18, 20, 22, 25 ans.

Plus la durée est longue → mensualité plus faible, meilleur cash-flow, mais coût total du crédit plus élevé.
Plus la durée est courte → mensualité plus haute, plus d'effort mensuel, mais remboursement plus rapide et moins d'intérêts.

Taux nominal annuel hors assurance. L'outil affiche automatiquement le bon taux de référence selon la durée choisie (barème mis à jour en juillet 2026). Modifiez si votre banque ou courtier vous a communiqué un taux différent.

• 7 ans → 3,30%
• 10 ans → 3,38%
• 12 ans → 3,43%
• 15 ans → 3,50%
• 18 ans → 3,56%
• 20 ans → 3,60%
• 22 ans → 3,64%
• 25 ans → 3,70%

Les intérêts d'un prêt amortissable ne sont pas calculés en multipliant simplement le capital initial par le taux annuel. Loca Verdict reproduit l'amortissement du crédit mois par mois : chaque mensualité rembourse une partie des intérêts et une partie du capital. Les intérêts du mois suivant sont donc calculés sur un capital restant dû légèrement inférieur.

Calcul utilisé chaque mois :

• Intérêts du mois = capital restant dû × taux annuel ÷ 12
• Capital remboursé = mensualité hors assurance − intérêts du mois

Les intérêts de l'année 1 correspondent à la somme des intérêts calculés sur les 12 premières mensualités. Cette méthode est plus précise que « capital emprunté × taux annuel » et permet d'affiner les simulations fiscales lorsque les intérêts d'emprunt sont déductibles.

Taux annuel de l'assurance décès-invalidité (DC/PTIA), appliqué sur le capital emprunté initial. C'est une variable très personnelle — votre âge, état de santé et type de contrat ont un impact majeur.

• Moins de 30 ans : 0,05 – 0,12% en délégation, 0,20 – 0,30% en contrat groupe banque
• 30 – 40 ans : 0,10 – 0,20% en délégation, 0,25 – 0,40% en contrat groupe
• 40 – 50 ans : 0,20 – 0,35% en délégation, 0,40 – 0,60% en contrat groupe
• Plus de 50 ans : 0,35 – 0,60%+ selon état de santé et garanties

Contrat groupe banque vs délégation d'assurance : le contrat groupe proposé par votre banque est souvent 2 à 3 fois plus cher qu'une assurance externe. Grâce à la loi Lemoine (2022), vous pouvez changer d'assurance à tout moment sans frais — même après signature.

Si vous n'avez pas encore de devis, utilisez 0,20% comme valeur indicative pour une simulation de base.

Frais facturés par la banque pour l'instruction du dossier de prêt. L'outil calcule automatiquement une estimation à 0,9% du montant emprunté, avec un minimum de 500€ et un maximum de 1 500€ — ce qui reflète fidèlement la pratique des banques françaises en 2025-2026.

• Petit emprunt (< 80k€) : ~500€ (minimum forfaitaire)
• Emprunt moyen (80k-150k€) : 720€ à 1 350€
• Gros emprunt (> 170k€) : 1 500€ (maximum standard)
• Banques en ligne : souvent 0€ — saisissez 0 dans ce cas
• Dossiers complexes (SCI, prêt gigogne, montage multi-banques) : jusqu'à 2 000€ — modifiez manuellement

Modifiez le montant si votre banque vous a communiqué un chiffre précis.

Garantie exigée par la banque en cas de défaut de paiement. Deux options :

• Caution (Crédit Logement) : ~1,05% du crédit + 500€ fixes — calculé automatiquement si vous laissez le champ vide
• Hypothèque : ~1,5% à 2% — plus chère, à saisir manuellement

Détermine votre mode d'imposition sur les revenus locatifs. Ce choix n'impacte pas le cash-flow calculé (qui est pré-impôt), mais est communiqué à l'IA pour contextualiser l'analyse fiscale du rapport. Voir la section Régimes fiscaux pour le détail.

Loyer mensuel Charges Comprises que vous percevrez de votre locataire. C'est le montant total versé chaque mois, tel qu'il apparaît sur l'annonce ou dans le bail.

⚠️ Attention : le loyer CC n'est pas entièrement un revenu net. Il se compose de deux parties :

• Le loyer hors charges (HC) — c'est votre revenu réel, celui que vous encaissez définitivement.
• Les charges récupérables — avancées pour le compte du locataire (eau froide, chauffage collectif, entretien des parties communes…). Vous les percevez, mais vous les reversez ensuite au syndic ou au fournisseur. Ce n'est pas un gain.
• Les charges non récupérables — certaines charges de copropriété restent à votre charge en tant que propriétaire et ne peuvent pas être refacturées au locataire.

En pratique, les annonces affichent toujours le loyer CC — saisissez ce montant. L'outil travaille en CC pour rester cohérent avec les annonces immobilières.

Nombre de mois sans loyer par an : entre deux locataires, période de travaux, délai de relocation... Cette vacance est appliquée chaque année sur toute la durée du projet.

• 0 mois : bien occupé en permanence, bail en cours
• 1 mois : valeur prudente conseillée pour un bien standard en zone correcte
• 2 mois : marché peu tendu ou bien moyen de gamme
• 3 mois : marché difficile ou bien atypique
• 4 mois : zone rurale ou bien peu demandé
• 5 mois : situation préoccupante — revoir le loyer ou la stratégie
• 6 mois : cas extrême — viabilité du projet à reconsidérer

Impôt local annuel dû par le propriétaire. Visible sur l'avis de taxe foncière ou estimable auprès de la mairie. Repères :

• Studio/T2 ville moyenne : 400 – 800€/an
• T3/T4 : 700 – 1 500€/an
• Maison : 1 000 – 3 000€/an

Charges annuelles de la copropriété (entretien parties communes, gardien, ascenseur...). Demandez les 3 derniers PV d'AG pour connaître le montant exact et les travaux votés.

Saisissez le total annuel de vos assurances :

• PNO (Propriétaire Non Occupant) : couvre le logement vide et les dommages. Comptez ~80-200€/an.
• GLI (Garantie Loyers Impayés) : couvre les loyers impayés et dégradations. Comptez ~150-250€/an.

Honoraires annuels d'un expert-comptable ou d'un cabinet spécialisé. Obligatoire selon le régime fiscal choisi :

• LMNP au réel — obligatoire pour la déclaration des amortissements et la liasse BIC annuelle
• LMP au réel — obligatoire, mêmes obligations que le LMNP réel avec en plus la gestion des cotisations SSI
• SCI à l'IS — obligatoire (comptabilité d'entreprise complète : bilan, compte de résultat, dépôt au greffe du tribunal de commerce)
• SARL à l'IS / SAS à l'IS — obligatoire, mêmes obligations qu'une SCI à l'IS (comptabilité d'entreprise complète, bilan, dépôt au greffe). Coût souvent équivalent, parfois un peu supérieur si l'activité est commerciale (marchand de biens, location courte durée développée)
• SARL de famille à l'IR — obligatoire en meublé (liasse BIC, amortissements) comme le LMNP au réel, avec en plus les formalités liées à la société (assemblées, dépôt des comptes)
• SCI à l'IR — recommandé fortement, pas strictement obligatoire mais complexité fiscale élevée
• Nu au réel — recommandé si déficit foncier ou situation complexe, pas obligatoire
• Micro-BIC / Micro-foncier — non nécessaire, déclaration simplifiée

Coût généralement entre 500€ et 1 500€/an selon le régime, le comptable et la complexité du dossier. Prévoir davantage pour une société à l'IS — SCI, SARL ou SAS (bilan complet + dépôt au greffe : 800€ à 2 000€/an).

Impôt local dû par les loueurs en meublé (LMNP/LMP). Difficile à anticiper précisément. Repères :

• 0€ : activité récente (exonération an 1) ou CA < 5 000€
• 150€ : cas le plus courant pour un petit bien en LMNP
• 300€ : scénario standard et prudent
• 500€ : commune peu favorable ou plusieurs biens

Budget annuel pour l'entretien courant et les petites réparations (robinetterie, serrure, peinture...). Méthodes de calcul :

• Méthode surface : 5 à 10€/m²/an
• Méthode loyers : 5% à 7% des loyers annuels

Toutes les charges annuelles non listées ci-dessus — pour ne rien oublier dans votre simulation.

• Box internet incluse dans le loyer
• Alarme ou système de sécurité
• Abonnement logiciel de gestion locative
• Tout autre frais récurrent lié au bien

L'IA utilise cette information pour calibrer la contre-offre. Une annonce ancienne (3+ mois) signale généralement un bien difficile à vendre → marge de négociation plus importante.

Le prix de revente estimé au m² est le prix que vous pensez pouvoir obtenir lors de la revente du bien, selon votre horizon de détention — que ce soit dans 10, 15 ou 20 ans. Par défaut, l'outil utilise le prix de revient au m² (prix + notaire + travaux ÷ surface) — hypothèse conservatrice qui suppose une revente sans plus-value.

Trois facteurs à prendre en compte pour estimer ce prix :

• Qualité du bien après travaux → un bien entièrement rénové se revend mieux que son prix de revient initial. Une rénovation complète peut valoriser le bien au-delà de son coût.
• Valorisation du quartier → quartier en gentrification, nouvelles infrastructures (métro, tramway), dynamisme économique local, attractivité croissante de la ville.
• Évolution du marché immobilier → l'immobilier français a progressé en moyenne sur le long terme, mais cette évolution varie fortement selon la ville et le secteur. Sur 20 ans, une hypothèse de +1 à 2%/an est raisonnable dans la plupart des cas — soit +22% à +49% sur la période.

Pourquoi le prix de revient peut être optimiste ou pessimiste :
Imaginons un bien acheté à 2 500€/m² dans un secteur qui vaut 2 700-2 800€/m². Après frais de notaire et travaux, votre prix de revient monte à 2 900€/m². Or le marché local est à 2 750€/m² — vous êtes déjà au-dessus du marché. Si vous vendez dans 5 ans sans valorisation, vous perdez. Mais si vous attendez 20 ans et que le marché est passé à 3 200€/m², votre hypothèse à 2 900€/m² était finalement conservatrice. C'est pourquoi il est important de se référer aux prix actuels du marché local pour calibrer cette estimation.

Comment l'estimer ? Regardez les biens vendus récemment dans le même secteur sur Meilleurs Agents, DVF ou Pappers Immobilier. Croisez avec votre estimation post-travaux et la durée de détention envisagée.

Option "Vente via agence" :
Une case à cocher sous le prix de revente futur permet de déduire les frais d'agence à la revente. Quand vous la cochez, un champ apparaît pour saisir le taux de frais d'agence : il est pré-rempli à 5% par défaut, mais reste modifiable (généralement entre 3% et 8%, davantage en secteur rural où la concurrence entre agences est plus faible — 6% à 7% y sont courants). Le montant est déduit du prix de revente pour obtenir le net vendeur, utilisé ensuite dans tous les calculs : TRI, plus-value, prix plafond. Si vous comptez vendre de particulier à particulier, ne cochez pas cette case.

Taux d'augmentation annuelle du loyer appliqué à la projection. L'IRL (Indice de Référence des Loyers) plafonne légalement les révisions annuelles — vous ne pouvez pas augmenter votre loyer au-delà de l'IRL en vigueur.

Valeurs de référence pour vous aider à choisir :

• 0% : loyer figé, scénario conservateur
• 1% : inflation faible, marché stable
• 1,5% : valeur courante conseillée sur le long terme
• 2% : contexte inflationniste modéré
• 2,5% – 3% : contexte inflationniste élevé
• Valeur personnalisée : saisissez directement l'IRL du dernier trimestre connu pour une projection plus précise

Champ libre pour tout ce que l'outil ne peut pas calculer automatiquement — mais qui compte énormément dans la qualité du rapport. Plus vous êtes précis et complet ici, plus l'analyse sera pertinente et actionnables.

Ce qu'on vous encourage à mentionner :

• Défauts & travaux identifiés → fenêtres à changer, électricité ancienne, isolation faible, toiture à refaire, humidité, nuisances sonores, rez-de-chaussée sur rue...
• Atouts & points positifs → proche gare/métro/commerces, vue dégagée, immeuble bien tenu, quartier en développement, parking inclus...
• Extérieurs → terrasse, balcon, jardin, terrain, piscine, cave, parking — précisez la surface si vous la connaissez (non comptabilisés dans la surface Carrez mais valorisés dans l'analyse)
• Situation locative actuelle → bien vendu avec locataire en place (précisez le loyer actuel et la durée du bail), bien vide...
• Historique du prix → baisse de prix récente (montant et date), annonce sur le marché depuis X semaines/mois...
• Contexte vendeur → succession, divorce, mutation, contrainte financière, offre précédente avortée — ces informations influencent directement la stratégie de négociation
• Autres informations utiles → dernier étage, ascenseur, orientation, travaux votés en copropriété, vendeur pressé...

Score calculé automatiquement selon des critères objectifs. Le barème s'adapte selon le mode de financement.

Avec crédit :

• Cash-flow : ≥+200€ → 55pts (Très rentable) | ≥+50€ → 45pts (Rentable) | ≥-20€ → 35pts (Peu rentable) | ≥-100€ → 25pts (Effort modéré) | ≥-250€ → 10pts (Effort important) | <-250€ → 0pt (Non rentable)
• TRI fonds propres (sur la durée du crédit) : ≥13% → +35pts | ≥10% → +28pts | ≥7% → +18pts | ≥0% → +8pts
• Effort financier : ≤0€/mois → +10pts | ≤100€/mois → +5pts
• Rendement brut (Base 1 : immo+not+trav) : ≥8% → +5pts

Achat comptant (barème adapté) :
Le cash-flow et l'effort financier sont exclus du score car biaisés sans mensualité. Le barème repose uniquement sur des indicateurs valables quel que soit le financement :

• Rendement brut : ≥7% → 40pts | ≥5% → 28pts | ≥3,5% → 15pts | <3,5% → 0pt
• TRI projet total (20 ans par convention) : ≥6% → 35pts | ≥4% → 22pts | ≥2% → 8pts | <2% → 0pt
• Rendement net (toutes charges) : ≥4% → 25pts | ≥2,5% → 15pts | ≥1% → 5pts | <1% → 0pt

Ce que vous percevez (ou dépensez) réellement chaque mois :

Loyer effectif (avec vacance) − Mensualité crédit (assurance incluse) − Toutes les charges = Cash-flow net

⚠️ Les avantages fiscaux LMNP (amortissements) ne sont pas inclus — ce n'est pas de l'argent réellement reçu. Ce montant représente ce qui atterrit concrètement dans votre poche.

3 niveaux × 3 bases de calcul :

Le TRI mesure la performance globale de l'investissement en tenant compte de tous les flux d'argent dans le temps : investissement initial, cash-flows annuels, revente finale. C'est l'indicateur le plus complet et le plus pertinent pour comparer des investissements entre eux.

TRI fonds propres (durée du crédit) — avec crédit uniquement
Mesure la rentabilité annuelle moyenne de l'argent que vous investissez réellement, en tenant compte de votre apport, des loyers et charges, de l'effet de levier du crédit et de la revente à la fin du prêt. Il indique combien chaque euro investi de votre poche vous rapporte en moyenne par an sur toute la durée du projet.


TRI fonds propres (10 ans) — avec crédit uniquement
Même calcul mais sur un horizon de 10 ans avec revente anticipée. Vous remarquerez parfois que ce TRI est plus élevé que le TRI sur la durée totale du crédit. C'est normal : le TRI est un indicateur annualisé, et récupérer son capital plus tôt génère une meilleure rentabilité annuelle, même si le gain total est inférieur. L'effet de levier du crédit est souvent maximal en milieu de prêt, et les flux proches dans le temps pèsent plus dans le calcul.

Il se peut que le TRI soit négatif, dans ce cas le projet n'est pas rentable avec le scénario indiqué.

TRI projet total
Mesure la rentabilité économique intrinsèque du projet, indépendamment du financement. Il répond à : "Si j'achetais ce bien 100% comptant, ce projet serait-il rentable ?" Il prend en compte le coût total (prix + frais + travaux), les loyers, toutes les charges et la revente. L'effet de levier bancaire n'est pas inclus.

Horizon de calcul : si vous achetez à crédit, l'horizon utilisé est la durée de votre crédit (ex : 20 ans si crédit sur 20 ans). En achat comptant, l'outil utilise 20 ans par convention comme horizon de détention, en l'absence de durée de crédit définie.

Le TRI est calculé ainsi : flux initial = -(prix + notaire + travaux + apport HC), flux annuels = cash-flow annuel, flux final = cash-flow annuel + prix de revente estimé.

• TRI total positif : le projet est rentable même sans crédit
• TRI total négatif : le projet n'est pas intrinsèquement rentable, mais peut rester intéressant à crédit grâce à l'effet de levier

Avec crédit : Cash-flow mensuel + capital remboursé sur le crédit (épargne forcée). Même avec un cash-flow négatif de -100€/mois, si vous remboursez 300€ de capital, votre patrimoine net augmente de 200€/mois. Cette valeur se matérialise concrètement à la revente ou en fin de crédit.

En achat comptant : L'enrichissement brut n'est pas affiché car sans crédit il est identique au cash-flow mensuel (pas de capital remboursé = pas d'enrichissement supplémentaire). Les indicateurs affichés en achat comptant sont : TRI projet total, +/- value latente, cash-flow total 20 ans, loyers revalorisés 20 ans, effort financier mensuel/annuel/total (sur 20 ans) et % payé de ma poche (sur 20 ans).

Ce que vous sortez réellement de votre poche chaque mois, en intégrant l'apport initial étalé sur la durée.

Avec crédit :
(Apport HC + Apport bancaire) ÷ (durée × 12) − Cash-flow net = Effort mensuel

En achat comptant (20 ans par convention) :
Sans crédit, l'effort représente le coût mensuel d'immobilisation de votre capital net du cash-flow perçu :
(Prix + Notaire + Travaux + Apport HC) ÷ (20 × 12) − Cash-flow net = Effort mensuel
Effort annuel = Effort mensuel × 12
Effort total = Effort annuel × 20

% payé de ma poche — avec crédit :
Effort total (sur durée crédit) ÷ (Prix + Notaire + Travaux)
Exprime la part du bien que vous avez réellement financée de votre poche après déduction des loyers perçus sur toute la durée du crédit. Plus le CF est positif, plus ce % est faible — votre locataire a financé le reste.

• % négatif : le bien s'est non seulement autofinancé mais vous a rapporté de l'argent 🟢
• 0% à 30% : excellent — le locataire a financé l'essentiel 🟢
• 30% à 60% : correct — vous avez participé significativement mais l'effet de levier reste positif 🟡
• 60% à 100% : l'investissement vous a coûté, mais moins que le prix total — le crédit a quand même joué son rôle 🟠
• > 100% : vous avez sorti plus que le prix du bien — projet déficitaire sur la durée 🔴

% payé de ma poche — achat comptant (20 ans par convention) :
Effort total (sur 20 ans) ÷ (Prix + Notaire + Travaux)
Même logique mais sur 20 ans. Un CF très positif peut ramener ce % à 40% ou moins — vos loyers ont financé une grande partie de l'investissement initial.

Prix maximum à ne pas dépasser pour que la revente future couvre exactement votre investissement total.

• Base 1 (immo+not+trav) : plafond minimal — ne couvre que le bien, le notaire et les travaux
• Base 2 (tout inclus) : plafond conservateur — frais bancaires (dossier + garantie) et apport HC inclus

Formule de calcul :
(Prix de revente futur estimé − Travaux) ÷ (1 + taux notaire)
Le diviseur utilise le taux de notaire que vous avez sélectionné dans le formulaire (8% par défaut pour l'ancien, 3% pour le neuf/VEFA/MDB, etc.) — pas un taux fixe.
Si le prix affiché est sous le plafond → vous n'achetez pas au-dessus du marché futur estimé.

Location Meublée Non Professionnelle, régime réel. Permet d'amortir comptablement le bien hors terrain et certains travaux. Pour sa simulation, Loca Verdict retient par convention 85% du prix du bien sur 30 ans et 100% du budget travaux sur 10 ans. Ces hypothèses servent à comparer les régimes et ne remplacent pas la ventilation comptable réelle du bien. Comprendre le calcul de l'amortissement ↓

Abattement forfaitaire de 50% sur les recettes (71% pour le classé tourisme). Simple, pas besoin de comptable. Intéressant uniquement si vos charges réelles sont inférieures à 50% des loyers — ce qui est rare en investissement avec crédit.

Location Meublée Professionnelle. Statut atteint si recettes locatives > 23 000€/an ET > 50% des revenus professionnels du foyer fiscal. Avantages supplémentaires (imputation des déficits sur le revenu global) mais cotisations sociales à régler.

Location nue (non meublée) — régime réel. Permet de créer un déficit foncier déductible du revenu global (plafond 10 700€/an). Intéressant si vous avez beaucoup de travaux et êtes fortement imposé.

Abattement forfaitaire de 30% sur les loyers. Simple mais rarement optimal avec un crédit en cours (charges souvent supérieures à 30%).

SCI à l'IS : imposition des bénéfices à 15% jusqu'à 42 500€. Utile pour réinvestir les bénéfices dans la société, transmettre le patrimoine, ou optimiser sur le long terme. Tant que les bénéfices restent dans la société, pas de PS — c'est l'avantage affiché dans le tableau comparatif.
SCI à l'IR : revenus imposés directement chez les associés (comme le nu au réel). Intéressant pour la transmission patrimoniale, mais attention : en location meublée, la SCI bascule automatiquement à l'IS (activité commerciale incompatible avec l'IR).

Deux structures sociétaires soumises de droit à l'Impôt sur les Sociétés, utilisables aussi bien en location nue qu'en meublé. Au niveau du bien, leur fiscalité est identique à celle de la SCI à l'IS : amortissement du bien, IS à 15% jusqu'à 42 500€ de bénéfice (puis 25%), pas de prélèvements sociaux tant que les bénéfices restent dans la société. C'est pourquoi l'outil affiche le même montant d'impôt pour SCI IS, SARL IS et SAS IS.

Réservée à des associés d'une même famille, la SARL de famille permet de faire de la location meublée tout en restant à l'Impôt sur le Revenu — un montage impossible avec une SCI classique (qui bascule à l'IS dès qu'elle fait du meublé). Les bénéfices sont imposés en BIC chez les associés, avec amortissement du bien possible : la fiscalité est donc très proche de celle du LMNP au réel, raison pour laquelle l'outil aligne son estimation sur ce régime.

L'amortissement permet de répartir comptablement le coût d'un bien ou de certains travaux sur plusieurs années. Il peut réduire le résultat taxable des régimes concernés sans correspondre à une nouvelle sortie de trésorerie chaque année.

Convention utilisée dans l'outil
Pour conserver une simulation simple et comparable entre les projets, Loca Verdict retient :

• Bien immobilier : 85% du prix du bien amorti sur 30 ans.
• Terrain : 15% du prix retenu par convention comme part non amortissable.
• Travaux : 100% du budget travaux saisi amorti sur 10 ans.

Ces paramètres sont des hypothèses de simulation. Le terrain n'est pas amortissable fiscalement, mais la quote-part réelle terrain/construction dépend du bien, de sa localisation et de la comptabilité retenue. De même, les travaux peuvent être ventilés sur des durées différentes selon leur nature. L'outil utilise 10 ans comme convention unique pour éviter de demander une ventilation comptable détaillée.

En location meublée au réel, l'amortissement peut réduire le résultat taxable jusqu'à 0€, mais il ne peut pas, à lui seul, créer ou aggraver un déficit fiscal. La déduction fiscale de l'année est donc limitée au bénéfice restant après les autres charges.

Exemple : avec 10 000€ de loyers, 8 000€ d'autres charges et 3 000€ d'amortissement comptabilisé, le bénéfice avant amortissement est de 2 000€. Seuls 2 000€ d'amortissement peuvent être déduits fiscalement cette année-là. Le résultat taxable devient 0€ et les 1 000€ non utilisés sont suivis séparément pour pouvoir être déduits ultérieurement selon les règles applicables.

Si les autres charges sont déjà supérieures aux loyers, le déficit provient alors de ces charges, pas de l'amortissement. Dans ce cas, l'amortissement de l'année n'est pas utilisé fiscalement et reste à reporter séparément.

Deux types de reports peuvent alors coexister en LMNP réel
Les déficits provenant des charges peuvent être reportés pendant 10 ans et s'imputer sur de futurs bénéfices de location meublée non professionnelle. Les amortissements non déduits, eux, sont suivis séparément et peuvent être utilisés ultérieurement selon les règles applicables. Il ne s'agit donc pas du même « stock » fiscal.

Ce que Loca Verdict ne projette pas encore année par année
Le moteur ne suit pas actuellement ni le stock de déficits LMNP issus des charges, ni le stock d'amortissements non utilisés. Pour les sociétés à l'IS, il ne suit pas non plus les déficits fiscaux reportables d'un exercice sur l'autre. Ces mécanismes peuvent retarder l'apparition d'un impôt réel par rapport à une lecture année par année sans reports.

Comment lire « imposable vers l'an X » ?
Cette date indique l'année à partir de laquelle le résultat annuel estimé redevient positif avec les hypothèses saisies. Comme les déficits et amortissements reportables des années précédentes ne sont pas consommés dans cette projection, la date affichée est volontairement prudente et conservatrice : elle peut annoncer une imposition plus tôt que dans la réalité. L'imposition effective peut donc commencer plus tard si des reports fiscaux restent disponibles. Il s'agit d'un repère de simulation, pas d'une projection comptable complète.

Le tableau comparatif calcule l'impôt à partir des loyers, charges courantes, intérêts et amortissement. Certains éléments réels ne sont volontairement pas intégrés car ils dépendent de choix comptables personnels ou nécessiteraient une projection fiscale plus détaillée :

• LMNP réel, LMP réel, SCI IS : selon le régime et le traitement comptable retenu, ces frais peuvent être passés en charges ou intégrés aux immobilisations et amortis. Cela peut réduire la base imposable réelle. L'outil ne les intègre pas car leur traitement dépend de la situation et des choix comptables.
• Nu au réel, SCI IR : les frais d'acquisition ne sont pas déduits des revenus fonciers comme des charges courantes.
• Micro-BIC, Micro-foncier : l'abattement forfaitaire remplace la déduction détaillée des charges réelles.

• LMNP réel, déficits issus des charges : lorsqu'un déficit est créé par les charges déductibles, il peut être reporté pendant 10 ans sur de futurs bénéfices de location meublée non professionnelle. Loca Verdict ne suit pas ce stock année après année.
• LMNP réel, amortissements non utilisés : la fraction d'amortissement qui ne peut pas être déduite immédiatement est suivie séparément et peut être utilisée ultérieurement selon les règles applicables. Ce stock n'est pas non plus projeté par l'outil.
• Sociétés à l'IS : les déficits fiscaux reportables des exercices antérieurs ne sont pas consommés dans la projection de la date d'imposition.

Le régime le plus intéressant pendant la location n'est pas forcément celui qui sera le plus favorable le jour de la vente. Voici l'essentiel à connaître pour comprendre la plus-value et la fiscalité de sortie, sans refaire tout le calcul fiscal du projet.

Pour ces régimes, la vente relève en principe du régime des plus-values immobilières des particuliers. Le calcul part de la différence entre le prix de vente et le prix d'acquisition retenu fiscalement.

Le prix d'acquisition peut être majoré, sous conditions, des frais d'acquisition (montant réel ou forfait de 7,5%) et de certains travaux (montant réel ou, pour un immeuble bâti détenu depuis plus de 5 ans, forfait de 15%). Lorsque les conditions sont remplies, les forfaits de 7,5% + 15% peuvent se cumuler, soit jusqu'à 22,5% du prix d'achat.

Après calcul de la plus-value brute, des abattements pour durée de détention réduisent progressivement la base taxable. Ils ne sont pas identiques pour l'impôt sur le revenu et pour les prélèvements sociaux : il faut donc faire deux calculs séparés.

Hors exonération, les taux appliqués après ces abattements sont de 19% d'impôt sur le revenu et 17,2% de prélèvements sociaux. SCI à l'IR : dans le cas courant d'associés personnes physiques, la plus-value immobilière est également déterminée selon ce régime, au prorata des droits de chacun.

LMNP Micro-BIC : si vous êtes toujours LMNP au moment de la vente, vous relevez également du régime des particuliers. Contrairement au LMNP réel, vous n'avez pas déduit d'amortissements réels de votre bénéfice imposable : il n'y a donc pas la même mécanique de minoration du prix d'acquisition liée aux amortissements.

Le LMNP réel reste soumis au régime des plus-values des particuliers, avec les mêmes taux, abattements et éventuelle taxe sur les plus-values élevées. Mais le calcul de départ a changé pour les cessions concernées depuis le 15 février 2025 : les amortissements fiscalement déduits viennent désormais minorer le prix d'acquisition retenu, ce qui augmente la plus-value brute.

Une réponse ministérielle publiée le 24 mars 2026 a confirmé que la règle porte sur l'ensemble des amortissements déduits pendant la période de location, y compris ceux pratiqués avant 2025. Certaines résidences étudiantes, seniors et structures médico-sociales expressément visées par la loi sont exclues de cette minoration du prix d'acquisition ; les résidences de tourisme classiques ne figurent pas parmi ces exceptions.

Dans une société à l'IS, on ne calcule pas la vente comme une plus-value immobilière de particulier. On compare le prix de cession à la Valeur Nette Comptable (VNC) : en simplifiant, la valeur d'origine du bien diminuée des amortissements cumulés. Le terrain n'est pas amortissable.

En pratique, le calcul comptable exact dépend notamment de la valeur fiscale inscrite, de la ventilation terrain/construction, des frais et du résultat global de la société. Si l'argent restant après la vente est ensuite distribué personnellement aux associés, une seconde fiscalité peut également s'ajouter.

LMP : si vous avez la qualité de loueur en meublé professionnel au moment de la cession, la vente relève des plus-values professionnelles. Le calcul tient compte de la valeur nette du bien après amortissements et distingue notamment plus-value à court terme et à long terme. Une exonération totale peut notamment être possible après au moins 5 ans d'activité lorsque la moyenne des recettes concernées n'excède pas 90 000€ HT, et partielle entre 90 000€ et 126 000€ HT, sous réserve de remplir les conditions du dispositif.

SARL de famille à l'IR : la qualité éventuelle de loueur professionnel s'apprécie au niveau de chaque associé. La fiscalité de revente peut donc dépendre de la situation de chacun : un exemple unique avec un « taux final » serait trompeur.

La TMI est le taux auquel est imposé votre dernier euro de revenu. C'est le taux le plus souvent mal compris par les investisseurs débutants, car il ne s'applique pas sur la totalité de vos revenus, mais uniquement sur la partie qui dépasse le seuil de la tranche.

Les prélèvements sociaux financent la protection sociale (Sécu, retraite, solidarité). Ils s'ajoutent à l'IR et s'appliquent sur les revenus du patrimoine, indépendamment de votre TMI. Quel que soit votre niveau d'imposition, vous payez les PS.

Pour chaque régime du tableau comparatif, l'impôt total est calculé ainsi :

• Location nue / SCI IR : base imposable × TMI (30%) + base imposable × PS (17,2%)
• LMNP / LMP / SARL de famille IR : bénéfice BIC × TMI (30%) + bénéfice BIC × PS (18,6%)
• SCI IS / SARL IS / SAS IS : bénéfice × IS (15%) — pas de TMI ni de PS tant que les bénéfices restent dans la société (les PS n'arrivent qu'à la distribution de dividendes)
• Micro-BIC : loyers × 50% abattement = base → même formule BIC ci-dessus